Politik stabilizasyon ve ekonomik iyileşmeye olumlu cevap veren yerli ve uluslararası gayrimenkul yatırımcılarının (hızla medyatikleşerek) sektörün finansal derinliğine yabancı olanları şaşırtan teveccühü -hatta tahaccümü- Kuzey Amerika ve Batı Avrupa’da onyıllardır başarıyla uygulanan bir proje gerçekleştirme yöntemini de beraberinde (gündeme) getirdi: Kamu - Özel Sektör Ortak Girişimi – KÖSOG veya İngilizce’de söylendiği biçimiyle Public Private Partnership – PPP.
Merkezi hükumet ve belediyelerin başaktörleri olduğu sistem şu günlerde teknik altyapısından ziyade ülkemizdeki uygulamalarından ve izlenen ilk sonuçlarından hareketle kamuoyunda, medyada ve son olarak da yasama organının denetim oturumlarında teknik adı telaffuz edilmeden ama hararetle tartışılmakta.
Konu hakkında konumlanmaya çalışırken politik, akademik, profesyonel ve diğer paydaşların çapraz ateşinin ortasında tam siper kalan amatör ekonomi gözlemcisine bilgi iletmek amacıyla, uluslararası kabul görmüş iyi uygulamalara atıfta bulunmada yarar görülmekte.
Gayrimenkul konusunda uluslararası düzeyde saygınlık taşıyan ABD merkezli gayrimenkul enstitüsü ULI (Urban Land Institute) aylık yayımladığı Urban Land (“Kentsel Alan” şeklinde tercüme edilebilir) dergisinin 2005 yılı Haziran sayısında –tesadüfen- bu konuyu da ele almakta.
Derginin 54. sayfasında “Kamu - Özel Sektör Ortak Girişiminin On İlkesi” başlığıyla yer alan yazıda bu amaçla uyulması önerilen kurallar özetleniyor. Şöyle diyor ULI:
Kamu - özel sektör ortak girişimi projelerine gereğince hazırlan: Başarılı ortak girişimlerin temelini oluşturacak planlama ve mutabakat sağlama süreçlerini, kaynak tahsisi çabalarını ve kurumsal mekanizmaları kurgula.
Paylaşılan bir vizyon üret: KÖSOG projeleri için ortak bir vizyon üretilmesini kolaylaştır ve işbirliği içinde uygulanmasını sağlayacak stratejiler tesis et.
Ortaklarını ve anahtar oyuncuları anla: KÖSOG sürecindeki aktörleri belirle, ihtiyaç ve perspektiflerini sürece kat, etkin işbirliklerini sağlayacak mekanizmaları tesis et.
Tüm tarafların riskleri ve ödülleri hakkında açık ol: Etkilerini kontrol edebilmeleri ve kendilerine karşı hazırlanabilmelerini sağlamak amacıyla, KÖSOG sürecindeki tüm taraflarca karşılaşılabilecek riskleri ve ödülleri belirle.
Açık ve akılcı bir karar alma sürecini belgele: Karar alma, gereğini yapma ve ortak kabul etme prosedürlerinin belirlenip koordine edildiği, KÖSOG’u etkinlikle hayata geçirecek, durumsallığa açık ve esnek bir çatı inşa et.
Tüm taraflar ev ödevlerini yapmalı: KÖSOG’un tüm taraflarının verdikleri ve verecekleri sözleri tutmalarını sağlayacak enstrüman ve metotları üret.
İstikrarlı ve koordine liderlik sağla: KÖSOG’a liderlik yapacak kaynakları belirle ve projeye bağla.
Erken ve sık iletişim kur: KÖSOG sürecindeki hedefler, kararlar ve faaliyetlerin iletişimini taraflar arasında kurumsallaştıracak mekanizma ve prosedürleri tesis et.
Adil bir ticari yapı kur: KÖSOG’un tüm tarafları için adil bir süreç ve çıktılar sağlayacak ilke ve kuralları tesis et ve uygula.
Güveni çekirdek değer olarak tesis et: Başarılı proje çıktıları ve uzun vadeli ilişkilere yol açacak güveni ortaklıklarda tesis et ve koru.
Yalnızca 2004 yılında 75 milyar doların, ABD’deki ekonomik gelişim ve kentsel dönüşüme yönelik KÖSOG projelerinde harcanmış olması kamu ve özel sektör taraflarının karşılıklı kazançları sağlayan çözümler aramaları gerektiğini açıkça ortaya koyuyor. Konuyu tartışmaya açarken hızla tükenen kamu kaynakları hatırlanarak, yukarıda değinilen ilkeler amatör ekonomi gözlemcileriyle sektördeki gelişmeleri yönlendiren, yaşayan ve izleyenlerin dikkatine sunulmakta.
İlhami Akkum
İnşaat Y. Mühendisi
İstanbul Proje Yönetim Derneği
Gayrimenkul Geliştirme İlgi Grubu Üyesi
* Bu dokümanda dile getiren görüşler yalnızca yazarını bağlar.
İlhami Akkum
İlhami Akkum